みんなで大家さん Part.25
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成田の土地って騒音障害防止特別地区に該当して 住宅 学校 病院が建てられない物件。過去売買事例で 数千円/平米の土地を 170万円/平米で売りつけるトンデモ。
住宅 学校 病院がだめでも、商業施設やホテル、事務所、工場はOKとはいっても、騒音で住宅 学校 病院が建てられないような場所、航空機墜落リスクのでかい場所に 誰が好んで行くのか。土地そのものが粗大ゴミ。
それに 170万円/平米の価値あると思ってる人が出資してるんだろう。
自分はタダでもそんなゴミ土地はいらない。
騒音障害防止特別地区マップ
https://www.city.narita.chiba.jp/content/000101681.pdf
成田14号
千葉県成田市小菅字ドウメキ175番 7,793平米
千葉県成田市小菅字ドウメキ181番 2,825平米
千葉県成田市小菅字ドウメキ120番 2,364.68平米
千葉県成田市小菅字ドウメキ118番 1,873平米 外６筆
10筆合計 18,536.64平米
出資総口数 31,715口（31,715百万円）
土地1平米あたりの単価
31,715百万円÷18,536.64平米＝1，710，936円/平米
参考 東京 住宅地地価 ランキング
https://ggo.ismcdn.jp/mwimgs/e/1/550/img_e10c18b3531428d4fed147901c624d38574805.jpg
成田のゴミ土地を1，710，936円/平米で評価
東京の港区三田の地価より高い
シリーズ成田15号
物件名 成田空港周辺開発プロジェクト用地
土地面積 千葉県成田市小菅字溝川426番1 6,018m2
千葉県成田市小菅字溝川417番1 3,100m2
千葉県成田市小菅字溝川414番6 2,802m2
千葉県成田市小菅字溝川428番 2,636m2 外７筆
11筆合計 20,383m2
出資総口数 34,875口（34,875百万円）
34,875百万円÷20,383平米＝171万円/平米
https://utinokati.com/details/%E6%9E%97%E5%9C%B0%E7%9B%B8%E5%A0%B4/%E3%82%A8%E3%83%AA%E3%82%A2/%E5%8D%83%E8%91%89%E7%9C%8C-%E6%88%90%E7%94%B0%E5%B8%82-%E5%B0%8F%E8%8F%85/
価格相場 (0.23万円/㎡)
0.23万円/平米のゴミ土地を171万円/平米で売ってます。 表向きの 成田シリーズのＢ/Ｓ
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土地1000億円 ｜ 受入出資金1000億円
｜
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｜
ホントの 成田シリーズのＢ/Ｓ
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
土地10億円 ｜ 受入出資金1000億円
債務超過990億円｜
｜
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資産形成チャンネル
/www.youtube.com/watch?v=uoiclCcu_tY ここに金出そうと思う人は下記の話を読んでどう思うか考えてみて
↓
家賃6万前後のワンルームマンション一部屋が1000万前後で売りに出てる地域で、
似たような広さ、条件のワンルームマンション一部屋に対して
業者の説明
「この物件の賃料は月に600万円、年間7200万円です。
この物件を10億円で買うのですが、
私が2億円出して、残りの8億円を一口百万円で800口募集します。
あなたも何口か出資しませんか？
出資してくれたら5年間年利7%の配当を払います。
5年後には売って出資金を償還しますが、
その時値段が下がっていても
私が出した２億円までなら私が損をかぶりますよ。」
それに対して
「誰がワンルームマンションをそんな賃料で借りるんですか？」
って聞いたら
業者
「私の親戚です。彼は儲かってますよ。」
って答え
でもその業者の親戚がどんな仕事をやってるのかを聞いても
はっきりとは教えてくれない
実は、
そのワンルームマンションは
業者の別の親戚が第三者から相場相応の1000万円で購入したもので、
業者はその親戚から10億で買ったことにする。
5年間は
名目上は儲かってる親戚が月600万の家賃を払ってることにしつつ、
実際は集めた金と物件価格の差額の7億9000万円から配当を払う。
5年後にはそのワンルームマンションを売却して精算するが、
建物の築年数は進むので900万円でしか売れない。
業者は自分が出したことにした2億円は諦める事にして
集めた800口8億円の出資に対して売却金額800万で精算し、
一口100万円→1万円
になる大幅な元本割れ償還
↑
これをやると大騒ぎになるので、
償還前に同じ様な手口で新たな物件で出資金を集め、
その出資金で満額償還する。 >>6
ワロタ（笑）
お前もお前の親戚も詐欺師なんだね（笑） 2023.06.06-3改版 byワイ
◆仮定
10億の土地を取得、これからの開発付加を加味して1000円億と設定、配当は7％の70億円に設定、賃料はそれ以上だが仮に同じ70億円に設定、税金無視
◆資金の流れ
【地権者】
↑
売買 10億円
↑
【成田ｹﾞｰﾄｪｲﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄ1から6号（株）】
↑ ※ｹﾞｰﾄﾞｳｪｲには990億残る
売買 1000億円
(＝800億＋【劣後分】200億円)
↑
【都市綜研ｲﾝﾍﾞｽﾄﾌｧﾝﾄﾞ】
↑
出資金 800億円
↑
【出資者】
◆増資の流れ2018年
【成田ｹﾞｰﾄｪｲﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄ1,2号（株）】
↓※ｹﾞｰﾄﾞｳｪｲには990-52＝938億残る
第三者割付増資 52億円
↓
【都市綜研ｲﾝﾍﾞｽﾄﾌｧﾝﾄﾞ（株）】
◆賃借料・配当金の資金の流れ
【成田ｹﾞｰﾄｪｲﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄ1から6号（株）】
938億あるところからスタート
↓
賃借料 70億円/年 5年契約
↓
【都市綜研ｲﾝﾍﾞｽﾄﾌｧﾝﾄﾞ（株）】
↓
配当 70億円/年 5年契約
↓
【出資者】
※成田ｹﾞｰﾄｪｲﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄ1から6号には
賃料支払完了後に938－(70x5)＝612億のこる
◆満期償還時の流れ
【成田ｹﾞｰﾄｪｲﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄ1から6号（株）】
↓
土地売買 ★600億～1000億★
↓
【都市綜研ｲﾝﾍﾞｽﾄﾌｧﾝﾄﾞ】増資52億あり
↓
償還 ★600億～1000億★
↓
【出資者】600～800億【ｲﾝﾍﾞｽﾄ】0～200億
ｲﾝﾍﾞｽﾄがどこかで約150億もちださねば出資者に満額800億償還できない 考えられる候補 共生、ｲﾝﾍﾞｽﾄ、ｹﾞｰﾄｳｪｲ、新たな出資(二期？) >>8
続編 推測
新たに200億の商品(出資者160億、劣後40億)
を企画すればｹﾞｰﾄｳｪｲに200億弱はいり
>8の償還はしのげる。
これが、
みんなで大家さん◎号として募集される
これの満期が５年後だ
出口戦略はどう考えている
開業による収入…？
勝手な妄想の続き
商品を売りまくるしかない
売りまくれば続く
よくそういわれる
しかし商品を売るには必要なものが2つある
安い土地と劣後出資分のキャッシュだ
新しい安い土地といえば「確保に着手中」の二期がそれかもしれない
土地売買として250億をゲートウェイ○号㈱に払うには劣後出資分50億がキャッシュで必要だ。
50億のキャッシュがあるかがチェックポイントになる。
他の事業で50億を捻出しなければならない。
これがないまま商品をだせばそれこそ「ポンジ」派のいいネタだ。
50億なければ商品がつくれず
ゲートウェイの金も底をつき
賃料も払えなくなる。
この状態が約？年続くと破綻
※この？年は適当にかいた。
難しくて俺には計算できない。
どうなるかは>8で推測したとおり
成田1号くらいは余裕で償還できそうだがその後が見通せない
償還というのは満期償還だけではなく解約による償還もある
悪いウワサの取り付け騒ぎで一気に加速もあり得る 賃料の遅延や不払い
配当の遅延や不払い
これはない
解約償還、満期償還ラッシュによる遅延
あり得る
解約償還、満期償還ラッシュによる元本割れ償却
あり得る
新商品たちあげ難航による資金不足
あり得る
他事業からの資金注入
あればもつ >>10
忍者は多分営業利益レベルで赤字
バナナは本当に売ってるのかわからないレベル
成田はそもそも全く売上がない
この状態で
> 賃料の遅延や不払い
> 配当の遅延や不払い
> これはない
と言えるのはなんで？ >>11
やすいとちを転売した金があるから
成田以外は知らぬ 全人類が、みんなで大家さんに出資したら。みんなハッピーになって戦争もなくなるんじゃ･･･
ノーベル平和賞ありがとうございます！ >>12
土地を仕入れたのが共生グループ外の第三者
↓
儲かったのはその会社であって
共生グループは儲かってない
土地を仕入れたのが共生グループの関連会社
↓
共生グループ内で資金移動してるだけで
共生グループは儲かってない
(出資金は償還時には返金するから) >>15
金利ってしってる？
タイム・イズ・マネーの基本なんだけど
ちょっとは勉強した方がいいよ（笑）
金利といえば払う物でマイナスイメージしかもてないんでしょ？（笑） これでいいか？
↓
土地を仕入れたのが共生グループ外の第三者
↓
儲かったのはその会社であって
共生グループは儲かってない
この時に外部から調達した資金を土地を買った関連会社に支払ってるなら
その資金の金利は共生から出ていくのでマイナス
土地を仕入れたのが共生グループの関連会社
↓
共生グループ内で資金移動してるだけで
共生グループは儲かってない
(出資金は償還時には返金するから)
この時に外部から調達した資金を土地を買った関連会社に支払ってるなら
その資金の金利は共生から出ていくのでマイナス ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
