みんなで大家さん Part.5
レス数が900を超えています。1000を超えると表示できなくなるよ。
大量のCMでおなじみの
○それぞれ条件が全然違うのにほとんどの案件が年利7%
赤字確定の施設でもキチンと配当
○コロナかわあっても一度も配当利回りや元本評価割れ無し
でも誰が元本評価したのかは不明
な不動産投資っぽい何かの
みんなで大家さん
について語るスレPart.5です
ちなみにここは相当がんばってGoogle検索対策しているみたいなので、
GoogleとBingとで検索結果が全然違うのも興味深いです
みんなで大家さん Part.4
https://medaka.5ch.net/test/read.cgi/market/1652827154/
みんなで大家さん Part.3
https://medaka.5ch.net/test/read.cgi/market/1645711319/
みんなで大家さん Part.2
https://medaka.5ch.net/test/read.cgi/market/1639398990/
みんなで大家さん
https://medaka.5ch.net/test/read.cgi/market/1623900187/ >>824
大仰な見出しの割に中身は
凸版のやってるバーチャルモールに出店します
ってだけで
そこに乗っかる以上、独自の技術とかもなさそう 流したかったのはコレかな？
↓
>>813 名無しさん＠お金いっぱい。 [sage] 2022/07/16(土) 21:40:09.11 ID:Oo+KW5Qy0
ついでにちゃんと編集と一部加筆しとくわ
〈キングアンバサダー〉
・想定賃料利益 2億700万、募集総口数 2800口（28億）、支払い配当年額 1億9600万
・スウィート21室、スタンダード67室、築は古いが綺麗なホテル、ビジネスホテル並みの低料金
・スウィートでも一泊朝食付き7000円台
・予約状況見ると稼働率50％にも満たない
〈名古屋免疫センター〉
・想定賃料利益 1億2000万、募集総口数 1600口（16億）、支払い配当年額 9600万
・一見良さげの新しめで立地抜群のオフィスビル、だが小さい、フロア貸し
・11Fあるうち、7~8、9~10階が民泊用で低稼働率
・各階床面積 32.43坪、矢場町駅のオフィス相場は30坪～50坪のオフィスで坪単価 17,600円
・良い物件だが１フロアが狭いので想定賃料に達する程の高いテナント料は見込めないだろう
〈B-WAVE〉
・想定賃料利益 2400万、募集総口数 312口（3億1200万）、支払い配当年額 1934万
・鉄骨造の5階建てキャバクラビル
・グーグルマップで見ると2021年12月時点で入居8店、5割近く空きテナント
・参考までに2013年9月の5階の一区画の賃料が86,560円（https://www.invest-bank.co.jp/news/pdf/20130901_3_1.pdf） >>829 ID:yjLkNr3+0
何度も卑猥な言葉かいたり画像UPするのやめてもらえますか。
女性や弱者への暴言は許せません。
個人的な恨みなら1:1の他所でやってください >>828
> このスレの情報は当てにならんからね
百万単位の投資するんだから
このスレの情報も業者側の情報も全部疑った方がいいね
出資額や賃料に対して
全く関係のない不動産サイトとかで
近隣の物件と相場感が合ってるか？
を調べてみて、
相場より著しく高い/低いなら
妥当性のあるその理由はあるか？
を考えて見たほうがいい >>829 ID:yjLkNr3+0
829は貴方のIDの3番目の発言です。
ごまかさないでください。
何度も卑猥な言葉かいたり画像UPするのやめてもらえますか。
女性や弱者への暴言は許せません。
個人的な恨みなら1:1の他所でやってください 出資するか迷ってる人は
みんなで大家さん側の説明や
このスレの話を鵜呑みにするんじゃなくて
家族や職場の人とか、
出来れば投資運用経験のある人に
このスレのURL
https://medaka.5ch.net/test/read.cgi/market/1656068550/
送って意見聞いてみるといいよ あれれ～？
>829は>796で自爆したヘッドチョット君と同じパターンだね
あれもレベル1さんだっのかな～
単発IDミスったん？w
すぐボロが出る工作員
バイト料だせないね 前の書き込みでスルーされていましたが、物件を売る会社と買う会社、借りる会社、貸す会社は同じグループ会社なんですか？ >>835
まじめに回答しよう
売買は２回あるぞ
売り手 しらん
買い手 大家さん
安く買うぞ
貸し手 大家さん
借り手 商品によるがグループ会社が多い
開発計画用地としてや既存の上モノの
事業性をもとに高く借りてもらうぞ
この賃料から配当が払われる
売り手 大家さん
買い手 賞品によるがグループ会社が多い
この売却で元本が償還
金を生む物件として売るから最初に
入手した金額ではないぞ >>835
まじめに回答しよう 改
売買は２回あるぞ
①売り手 しらん
買い手 大家さん
安く買うぞ
②貸し手 大家さん
借り手 商品によるがグループ会社が多い。
この時の賃料と配当率から
物件の評価額がきまるぞ。
この賃料から配当が払われる。
というかこれを決めて商品として
成り立つかを判断してから①だ。
よく批判の的になるこの評価額は、
土地購入時の価格や周辺相場とは無関係だ。
開発計画用地としての価値や既存の上モノの
事業性による付加価値で跳ね上がる。
ここがビジネスの要だ。
③売り手 大家さん
買い手 商品によるが②の借り手企業への
売却が多い。
この売却で元本が償還される。
金を生む物件として売るから最初に
入手した金額ではないぞ。
②できめた評価額での売却が理想形だ。 >>835
物件の売り主は別の会社や個人と思う
商業ビルやホテル、
廃業した工場、客入らなくて撤退した公営ギャンブルの場外売り場、
廃業寸前のショッピングモール、
テーマパーク、
等々、
特に業態を絞ってるわけじゃなさそう
買ってるのは最初は共生
最初に物件まるごと共生が買って、
それを小分けにしてみんなで大家さんで出資を集めている
最初に物件買うのが共生のどの会社なのかと、
出資集めに従ってみんなで大家さんに所有権移転してるのかは不明
貸してるのはみんなで大家さん
初期の商業ビルは普通に外部に賃貸に出していたみたいだけど
バナナ関連、忍者キングダム、成田は
借り主は共生のグループ企業だね >>838
ごまかさないでください。
>829 ID:yjLkNr3+0
829は貴方のIDの3番目の発言です。
何度も卑猥な言葉かいたり画像UPするのやめてもらえますか。
女性や弱者への暴言は許せません。
個人的な恨みなら1:1の他所でやってください
このスレに来ないでください。 みんなで大家さん成田12号に記載されている土地の登記情報
成田市小菅字溝川420 山林 １３０５７m2
令和2年7月28日以前 持分1/2ずつ個人が所有（贈与等にて）
令和2年7月28日 成田ゲートウェイプロジェクト６号株式会社と成田ゲートウェイプロジェクト５号株式会社が売買にて持分１/２ずつ取得
令和4年2月8日 都市綜研インベストファンド株式会社が全て売買にて取得
***********************************************
会社登記
成田ゲートウェイプロジェクト６号株式会社
東京都千代田区麹町五丁目３番地
平成２９年１２月１３日 設立
代表取締役 栁○ 鳳憲 つまり借り手はすでに売却益で相当な利益が出ているから賃料払えるんですね >>841
ちがうぞ。よくよんだか。
ていうか自演かーいw
ま、ええが
同じグループとはいえ借り手は別会社だぞ。
そういう資金移動はできん。 何が違うのかわからん
6号社は6号案件、5号社は5号案件借りているんじゃないの？ 5，6の年7%の原資は12号って読むのかな?
さっきのはタイポ >>843
セールアンドリースバックと思われる
所有権だけ都市綜研インベストファンドに移して、各プロジェクト会社は借りてる形にする
都市綜研インベストファンドが直で物件を購入せずわざわざ手先の会社を間に挟んでるのは何か理由があるのだろう
簿価を変えたいとか 開発プロジェクト管理の会社
大家さんの会社
どっちも６号みたいな言葉を含めているからがあるから紛らわしいが別会社。
グループだが。
例えだが
5と6の開発プロジェクトまとめて
大家さん商品７号
ということもあるわけ
開発単位と大家さん商品は必ずしも一致しなくてよい
１２号の次に１３があるかどうかはわからん
成田運用が始まって収入が出始めてからも賃料ビジネスやる意味は薄い
総面積で単純計算して７%計算してこんなにはらえるわけない！という批判をよくみるが
そんな単純ではない 個人が住宅を手に入れる場合に例えよう
一括で3000万払うより
35年ローンにしたい
理由はそれぞれだが金利を払ってでも手元にキャッシュを残したいわけだ。
いい物件なのですぐにでもほしいがローンは審査が厳しく時間もかかる。
どうするか。
親が買う。
自分は親に賃料をはらって借りる。
自分でローンが組めるようになったり金が用意できるようになったら親から買い取る。
あくまでもたとえだぞ。
なぜ最初から金融機関で借りないのか、借りれないのかも例えでかいたぞ。
わかりやすかったか。 >>848
例えが分からん
その場合なら親から金借りて買えばいいじゃん >>849
たとえにつっこむのか…
それなら子供がにげたら親が丸損するだろう。
たとえで親とかいただけで親とかぎらないぞ。
たとえにあげたケースだと親は所有権をもっているから万が一は物件を売れる。
あとすぐ「いいじゃん」というやつのほとんどは何基準で「いい」といってるのだろうといつも疑問に思う。 >>849
ごまかさないでください。
>829 ID:yjLkNr3+0
829は貴方のIDの3番目の発言です。
何度も卑猥な言葉かいたり画像UPするのやめてもらえますか。
女性や弱者への暴言は許せません。
個人的な恨みなら1:1の他所でやってください
このスレに来ないでください。 グループ会社に対する未収入金や貸付金で風船を膨らますときに使う手段だね。
金が無いときにデカく見せるために使う手口。 >>852
ちよっとなにいってるかわからんw
デカく見せようとか手口とか
出資者から資金を集めそれを物件取得費用にあてる
そのおかけで動かせるキャッシュが手元に残る
ローンを組むのと同じメリットがあるんだよ
金利は高くてもだ >>852
ここのキャッシュフロー計算書を見てみたいよなｗ
損益計算書すら出さなくなったのを見るに、かなり内情はドイヒーやろｗ >>853
物件は出資金を集めるより前に共生で買ってんのよ
そうでないと
上手く出資金が集められなかったり
逆に出資金が集められたのに売り主がゴネたりすると計画が頓挫する
一物件まるまる一案件なら出資金集めた後に売買→所有権移転で
いざ売買となった時に売り主がゴネて上手くいかなかったら
売主から違約金取った上で出資者には出資金返還とかもできるけど
バナナのショッピングモールのとか成田みたいに
何回にも案件小分けにして出資募る様な奴はそういうわけにはいかない >>850
やっぱわからん
「いい」
のは親子双方の立場からみてトータルの金額を減らす事
売買2回やるより1回の方が
所有権移転手続費用や取得税が不要だし
売買時に物件価値が下がってなければ
子からすれば払った家賃分余分に金がかかるし
払った家賃分割引したら評価額との差分に贈与税がかかる
ちゃんと借用書作っとけば子が逃げても物件抑えられるし
逆に物件買う様な額の金を借用書もなしに貸したら税務署に贈与って言われる 思うんだけど安全で配当高いなら個人から金集めないで銀行から借りるよね。
銀行なら金利殆どいらないし3％もあれば喜んで貸してくれる。それが出来ないってことはかなりリスクあるって事だよね。 >>856
親子だからわかりにくいか
友人ならどうだ
物件を売り飛ばして逃げたらおてあげ。
金を貸すときに重要なのは担保なんだ
はやおきだな >>858
それクラウドファンディングサイトにもいえるね
借りれないか
借りれるかもしれないが審査に時間がかかりあげくダメとなる可能性もある
だから出資者を募る
これはめずらしくないんだぞ >>860
クラファンは元本返さなくていいんだよ。 >>862
クラファンは商品や体験で返すからね
出資金を集める方法としてはにてるとだけ >>859
親子じゃなきゃそもそも
個人が将来買う前提の家を買ってそいつに貸したり
家買うような金額を個人間で貸したりしないよ
>>860
クラウドファンディングは基本的に銀行から金引っ張れない様な内容じゃない？ >>853
小規模な会社は連結決算の開示義務なし
これを悪用すると
グループ内で未収入金や貸付金を付け合えば、自分で持ってる実弾の金額を無視してでっかく見せれるだろ?
そうやって見かけ上膨らんだ金で、
匿名組合で劣後出資してますので出資者はゼロになることは有りませんと言っているがグループ内で貸し借りしてて実態は劣後出資分の現金が出てこないとか、
土地の購入契約をしてるが入金日がえらく遅いとか、
自転車操業状態のときによく使われる手口。大概は最後はやりくりが付かなくなるが、そうなったら開き直る覚悟の上で首謀者はやってるので始末が悪い。 >>865
劣後出資の分が出るか出ないか以前に
案件終了時に当該不動産が集めた出資金の8割以上で売れないと
会社側が劣後出資分をなんとか捻出しても元本割れしちゃう >>864
たとえのどうでもええとこにくいつくのな
自分の店を開業したい
銀行はかしてくれないか、審査厳しいし時間かかるからどうかしたい
賃貸で借りる
金溜まったら買い取る
これの借りる相手とのやり取りを少し詳しく書いたんだ >>865
最近覚えた連結決算という言葉をしきりに使いたがっているようだがあんまり説明になってないぞ。
グループとして儲かっているのかどうかを知るためにグループ自身がやることだ。
株などで、～ホールディングスのようにグループでの業績が重視されるものは連結決算も開示も当たり前。
連結決算やってないから詐欺の手口というのは安直ではないか。 >>866
そうだな。
売却先が外部企業で合意もしてきたのに
いざ売却というときに金が無いとかゴネたら元本割れや償還遅延のリスクだな。
昔騒ぎにあったパターンだ。
最近は売却先がグループ企業。
これを悪くみようとしたらいくらでもそうみれる。
が、売却がスムーズにいくメリットがある。
出資者にとっての安心材料ともいえる。 >>864
ごまかさないでください。
>829 ID:yjLkNr3+0
829は貴方のこのIDの3番目の発言です。
何度も卑猥な言葉かいたり画像UPするのやめてもらえますか。
女性や弱者への暴言は許せません。
個人的な恨みなら1:1の他所でやってください
このスレに来ないでください。 >>871
なんの話にそらしたいんだ？
買取金という単語を急に出してきてキレ気味だな
お前の主張は充分やったろう >>871
どっからでてるか知ってそうですね
はっきり教えてくれない？
不明というのはなしで。 >>869
つづきだ
最後に物件を買い取る企業の立場でみたときに
なんでそんなに高いんだ！
となるか？
感覚的にわからんでもないが最初から合意済みの事で事業計画の一部だ。
また取得してしまえば賃料は発生しない。
その資金も自転車操業のように慌てて調達するわけではなく数年かけて準備する。
無から生み出すわけではないぞ
ウワモノノ収益だけをあてにした丼計算でもないぞ。
もともともっていた資産を現金化する。
最初からの計画通りなんでウワモノの収益が悪かろうが大きな影響はない。
詭弁に見えるか？
最初に絵を描いてOK判断したからGOなんだよ。
最初の土地を取得するのも、賃貸化するのも、最後にもう一度売却するのもその先も込みで計画してからのGOなんだ。
むしろそうでなければアホの極みで即破綻しているな。 >>840鳳憲
伊勢志摩観光開発株式会社
TOMOIKI VENTURES株式会社
TOMOIKIトラベル(共生旅行株式会社)
津伊勢湾ヘリポート(日本ヘリシス株式会社)
ともいきふぁーむ株式会社 >>875
そんなもん後発案件への出資金の流用しかないだろう >>880
もしそうだとしてなぜそれが出資金の流用にきまるん？
ソースだしな
既存資産売却とか借入とかの可能性は？ >>882
売上無いなら
外部から借り入れるか
内部で流用するしかないだろう 契約書に特別な縛りが書かれていない限り「匿名組合で集めた資金の運用先は拘束されないし匿名組合として買った資産は出資者じゃなくって運営側に資産」だ
匿名組合で縛りを書いた契約書なんて見たことがない >>883
主張ずらしとるやないか
だから馬鹿にされるんだよ
>875
そんなもん後発案件への出資金の流用しかないだろう
↓
>882
外部から借り入れるか
内部で流用するしかないだろう >>877
鳳憲に流れた資金はもう回収は出来ないね >>884
出身金は対象物件の取得費用にあてられる
大家さん本人がそう回答しているけどな >>887
>出身金は対象物件の取得費用「だけ」にあてられる? >>888
自分で問い合わせなよ
おれ大家さんじゃないし
お前の発言ごまかしのために代理問い合わせするほどお人好しじゃないので。 1分で「しかない」の中身が変わるようなやつが「だけ」にこだわるのか
滑稽だな
これどっちも自分から発した言葉なんだぜ >>889
出資金は対象物件の取得費用にも充てるし
設計費にも建築費にも宣伝費にも賃貸募集経費にも売るときの経費にも充てる。
当然その他の経費にも充てる。
匿名組合に期間と物件から上がってくる金の期間が当然違うのだから「だけに」なんてのは無いんだよ!
匿名組合契約では。普通の事。つまり何に使ってるかで出資者に難癖つけられる筋合いはないという契約書なの >>891
成田に関しては出資募集前に共生で全部買ってるんだよな
で、
みんなで大家さんの投資対象は土地だけなんで
ウワモノの開発は開発会社がやるので
みんなで大家さんの金は使わない建前
>>890
売上無いなら
借りるか内部流用しかないが
売上無い会社が担保価値に見合わない不動産買うのに金貸してくれる金融機関なんかねーから
内部流用しかねーだろ(笑) >>891
「だけ」を出してきたのお前じゃん(笑)
誰にキレてだれに説明してんの？(笑)
だから馬鹿にされるんだよ >>892
なーんだ
お前の脳みそ内「だけ」で消去法した結果なんか
最初に一言そえろよ
だから馬鹿にされるんだよ 本当にバカだと思う…
顔もIDも真っ赤でムキになったら
しばらくまともな書き込みないね >>896
叩かれてるっていうか
馬鹿にされてんだぞ
貸付については金融機関ではなく
グループを想定してかいてたんだが
伝わらんかったんやな
大恥かかせてスマンな >887 ID:Q8bVh7YO0
出身金は対象物件の取得費用「だけ」にあてられる?
からの
>891 ID:Q8bVh7YO0
「だけに」なんてのは無いんだよ!
キチガイすぎ！
ﾜﾛﾀw >>896
貴方の言ってることが正しい
単発IDの火消バイトは知識が無くて駄弁を弄してくるだけだから相手しても埒が明きませんよｗ >>898
お前アホだろ?
どこから運転資金出してるんだって文脈の中で
>887 ID:Q8bVh7YO0
出身金は対象物件の取得費用「だけ」にあてられる?
ってのは、誰が読んでも、出資金が他の号なり他の団体に流れ。。。
「だけに あてられる?」以外にどう読めるんだね? >>900
おまえだけだよ
勝手に歪曲しがち民(失笑）
？つけて質問している体裁で
次にシャウト(笑)
アタマおかしい >>900
見苦しいな
自分で「外部から借り入れる」も足して自爆してんじゃねーか
これのどこが「だけ」なんだ
だから馬鹿にされてんだよ
>875 オマエ
そんなもん後発案件への出資金の流用しかないだろう
↓
>882 これもオマエ
外部から借り入れるか
内部で流用するしかないだろう >>900
>887の発言にカッテに「だけ」を強調追加したのが>888
これお前だからな(笑)
レベル1 >>876
つづきだ
「その先も込みで」の話。
推測だぞ。
土地とウワモノセットで外資企業に売り飛ばす。
円安だしな。
その時の評価額は最初の購入時の評価額ではないぞ
過去5年間の賃貸実績と最後の売買価格にひっぱられる
取引実績だからな
さて振り返ってみようか
二束三文のつかいものにならん土地を化けさせた
雇用も生んだ
出資者も潤った
金が動き経済も回った
もしかして
win,win,win,win,win
じゃないのか
不毛といえばこのスレくらいだな ホラばっかりw
結局投資してるヤツラはクソ高い価格で土地を買わされて最後は泣くって仕組み >>904
賃貸実績はあるが
借り手は関連企業でその事業実績は売上含めて非公開
物件自体の購入時の状態は維持費も捻出できない様な
廃工場、郊外の倉庫、
ほぼ廃業状態のショッピングモール、
客が来なくて潰れた公営ギャンブルの場外売り場、
雇用といってもバナナ系は従業員すごく少ないし
忍者に関しては雇用問題になってる
https://mainichi.jp/articles/20190403/ddl/k24/040/129000c
これで外資含め買う企業なんかないだろ(笑) >>905
ホラではない推測だぞ
バナナや忍者
よく叩かれるように経営がひどい
なぜ経営陣をかえたり対策をとらないのか疑問だった
外資に売り飛ばすつもりなら納得がいく
推測にいちいちムキになるなよ
君に大家さんは勧めない
投資も勧めない
頭硬そうだからすぐ大損する >>906
推測だもんな。好きに推測してええんやで。
しかし決めつけて自ら視野を狭くするのが好きだな。
ちょこちょこ損してると思うぞ。
直近の取引実績としては事実として残る
売買なら登記にもな
買い取る外資企業も息のかかった企業かもしれんぞ
円安だしな
円高になったら買い戻すか 業者側の単発IDの方が書き込み多いのに
それに
ID真っ赤
とか言われてもなぁ、と(笑) >>910
言われてもなあ、のつづきは？
短髪とおりこしてハゲIDくん >>911
ID偽装しないで書いてみろよヘタレ(笑)
としか >>913
ん？そっちのIDで書き込んだのか
で？ >>915
ん？ID単発ってなんだ？
で？
ウンコか？オシッコか？ ID単発とは何かの解説長文をかいているんだろうから待ってやれよ おいおい
人のこと
ID真っ赤
とか煽っといて自分がID偽装してる件は必死にスルーか？
さすが業者の人のやることは笑えますな 解説なかったな
偽装ってなんだろな
何かに追われてんのかな 何も言い返せなくて結局個人たたき(笑)
業者さんはもっとまともなネット工作員雇えよ 自分からふっかけといて敗走ですか
→ハイ、そうです
こんな感じでいつも安定してんな
ウンコアンカーに自分からハマってきたんだろ>922 レス数が900を超えています。1000を超えると表示できなくなるよ。
