分譲マンションの区分管理法を無視する理事会VS自分
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自主管理(マンション住人による管理)の理事会と私の間でもめています。
こちらは正当な要求をしているつもりですが一向に受け入れて貰えません。
何か良いアイデアはないでしょうか？
ちなみに弁護士ドットコムに聞いたら「弁護士に相談しろ」と言われ全く意味をなさないサイトでした。
弁護士の無料相談やマンション管理士、分譲マンションアドバイザーなどにも何回か通ったり電話相談もしています。
そこで答えが出ても受け入れようとしないので本当に困っています。
裁判すれば良いのでしょうがお金に余裕もないですし裁判するくらいなら自費で直したほうが早いし安いです。 私が要求していること。
■共有部の排水管詰まりによる被害（起こったのは５年前で請求は今年）
全てマンション管理士にも修復してもらえる事案と確認済みです。
１，風呂場の汚水逆流による汚れのクリーニング。
５年前共有部分の排水が詰まり汚水が私の区分の風呂場に逆流してきました。
その汚れをクリーニングして欲しいと依頼していますが拒否されています。
根拠：時効は１０年と弁護士に確認済み。
共有部分からの汚水は当時の理事会長にも見てもらい確認済み。
５年前の事なので払いたくない模様。
２，２Fの汚水流出による天井の汚水漏れによる汚れの補修（自分１F）
根拠
民法第九条 建物の設置又は保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたときは、その瑕疵は、共用部分の設置又は保存にあるものと推定する。
民法717条では、「建物その他土地の工作物の瑕疵（欠陥）によって、他人が損害を受けた時は、まずは、その工作物の占有者が損害賠償責任を負い、占有者に過失（不注意）がなかった時は、所有者に過失がなくても損害賠償責任を負う」とあります。
つまり今回の天井部分の汚れは２Fのどちらにも聞きましたが覚えがないと言われました。
当時は２Fだとばかり思っていましたが３Fだった可能性もあります。
民法に従いどちらがどの様な原因で汚水を漏らしたのか分かりませんので理事会が責任を持って修復する責任があります。
これも民法を無視して払いたくないらしい。
３，調査をするため床に穴お開けた点検口を開いたのでその修復
根拠：これも当時の理事会長(今は引っ越して住んでいない)に見てもらっています。
この穴から共有部分の排水管と確認してもらっています。
（床下なので穴を開けて確認しなければ共有部分の配管と認められない。） ■水道管の補修（今年）
床下の区分所有の給水管から水漏れをしたので修復して欲しいと依頼
「共有部分以外は直せない」と断られる。
「共有部分以外は直せない」のはごもっともな話で当たり前だと自分も思うが過去に３例個人区分を修復している。
それ以外の給水管修復の履歴はなかった。
国土交通省のガイドラインでは
各種の配線配管（給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分）
と明記されています。
水道メーター以降は区分所有者が責任を持てと言っていてその前例の３修復全て水道メーター以降の修復でした。
つまり個人区分を修理しているので自分も当然修理してもらえるはずなので修理を要求したが断られた。
この事は３人の弁護士に相談して３人共修復してもらえる事案と回答をいただきました。
（マンション管理規約も見てもらっています）
その３回のうちの１回は管理組合の理事長も同席し一緒に話を聞いて弁護士と別れたあとにその時は分かりました払いますと言っていたにも関わらず話を覆してやはり個人区分は修復できないと言ってきた。
５月から話し合っているが全く話が進まず３ヶ月が過ぎてしまいました。
ちなみにそれ以外での私と理事会、マンション住人とのトラブルは有りません。
職務放棄なのか？嫌がらせなのか？
良いお知恵お願いたします。 >>2
弁護士相談しているなら出る幕は無いのですが、マンション管理的な一般論として見ての意見なのでご参考まで。
1も2も共用汚水菅からの逆流による汚損と確認できる議事録等エビデンスは残ってますか。
もしくは当時補修請求したエビデンスがないのであれば、当時の汚れなのか、5年で蓄積された汚れや汚損なのか判断しにくいですね。
3もエビデンスが残っているのかだと思います。
当時共用の火災保険を使って原因調査や被害復旧をしてないのですかね。
使っている場合、保険事故処理のため、管理組合と示談書締結済みの可能性もあると思うので確認されたほうが良いと思います。
保険未使用の場合、管理組合としては恐らく5年前の事故では保険受付されないので、それもネックになっている気がします。
1だけであれば視点を変えて、恐らくマンション全体で排水管清掃をしてないということでしょうから、
数年に1回の排水管清掃を検討してもらうなどは手かもしれません。(高圧に耐えうる配管状況なのかは心配ですが)
>>3
規約がどうなっているか分かりませんが、一般的には仰る通り水道メーターの二次側が専有扱いと思います。
その場合、住戸床下配管は管理組合で補修する責任はありません。
むしろ漏水している以上、可能性は低いと思いますが、1階でも地下施設や土壌で
何か管理組合に損害を与えてしまうと逆に損害賠償請求されるかもしれないのでご注意ください。
※万一されたら、管理組合の火災保険や個人の火災･車両などに個賠が付保されているか確認しましょう。
過去に専有給水管を補修していたとしても、それは規約に反する対応であったわけで、現時点では対応できない判断は妥当ではないでしょうか。
過去の対応は事業報告･決算が総会承認もされているはずなので、過去を持ち出してもあまり意味は無いと思われます。
気持ちは分かりますが、管理組合としては違反状況を是正していくのは当然と思います。
(管理組合相手に訴訟すれば管理組合の過去の対応に落ち度が認められるかもしれませんが、あまり意味は無いかと) >>4
アドバイスありがとうございます。
今日たまたま話し合いが有りました。
とりあえず専門家を呼んで話し合うことになりました。
このマンションを売って一軒家に買い替える計画も前からあるのでそちらも含めて考えようと思います。
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